Umowa kredytu hipotecznego w pigułce.

Umowa kredytu hipotecznego to czyste szaleństwo, ale przychodzi w życiu taki dzień, że trzeba przez to przejść. Jeśli kiedykolwiek wziąłeś już kredyt hipoteczny to pewnie wiesz, ile "czarów marów" jest zawarte w zwykłej umowie kredytowej. Jest tam tyle haseł tak obco brzmiących dla przeciętnego Kowalskiego, że zazwyczaj wynajmuje on prawnika po to, aby wytłumaczył mu dokładnie, co jest w umowie.

Równie dobrze może zrobić to doradca kredytowy, jednak zazwyczaj klienci nie wierzą doradcom, bo Ci pracują raczej po to, aby jak najwięcej na kliencie zarobić, a nie po to, aby wybrać dla klienta najlepszą ofertę.

Czy umowa kredytu hipotecznego to golenie jeleni i strzyżenie baranów

Te określenia bardzo często słyszę, kiedy ludzie rozmawiają o umowach kredytu hipotecznego. dlaczego tak jest - podam Ci kilka przykładów.

Kredyty frankowe

Część społeczeństwa mówi, że "widziały gały co brały" i jak ktoś był taki głupi, że wziął kredyt we frankach to niech teraz cierpi. Druga część, w większości ta, która posiada kredyt frankowy mówi, że została oszukana. A jaka jest prawda?

Prawda jest taka, że banki były doskonale świadome ryzyka walutowego i tego, co spotka franka szwajcarskiego. Z tego względu powszechne były sytuacje, że babko odmawiał zdolności kredytowej w złotówkach i jednocześnie dawał kredyt na 120% we frankach. Dodatkowo sztaby prawników, analityków biznesowych i szefów sprzedaży opracowywały "atak" na klienta, aby mu sprzedać umowę kredytu hipotecznego. Bo nic tak nie motywuje, jak własne "M". 

Kredytobiorca był całkowicie bezradny, a przy idealnie dopasowanych i kłamliwych prezentacjach nie nieuwzględniających ryzyka i sytuacji biznesowo-politycznej ten przeciętny Kowalski nie miał szans realnie ocenić, co dla niego dobre.

Aby podać inny przykład wystarczy przytoczyć oszukańcze bankowe polisolokaty, aferę Getback czy wyroki Trybunały Europejskiego na teamt oszukańczych praktyk banków w umowach kredytów hipotecznych udzielanych w walutach, głównie w CHF. 

KREDYT HIPOTECZNY

krok po kroku

Pobierz poradnik jakie kroki musisz wykonać, aby dostać kredyt hipoteczny. Krok po kroku.

Pobieram >>

Wyrażam zgodę na wysyłanie mi na mój adres mailowy informacji edykacyjnych typu "Jak dostać kredyt"

To wszystko powoduje, że nie powinieneś wierzyć na słowo swojemu doradcy kredytowemu, bo być może nie wybiera on najkorzystniejszej oferty dla Ciebie, a dla siebie, czyli próbuje "golić jelenia"

Jak się przed tym zabezpieczyć?

Po pierwsze - przeczytać ten artykuł do końca i zapoznać się ze wszsytkimi szczegółowo wyjaśnionymi pojęciami, które znajdziesz w umowie kredytu hipotecznego. Wtedy będziesz mieć podstawową wiedzę, która spowoduje, że doradca zobaczy w Tobie osobę znającą się na rzeczy i z respektem podjedzie do przygotowywania oferty.

Po drugie - udostępnić ten artykuł, aby nikt nie został oszukany starając się o umowę kredytu hipotecznego.

Umowa kredytu hipotecznego - pojęcia i ich wpływ na koszt kredytu

Poniżej znajdziesz wyjaśnienie wszystkich pojęć, które moim zdaniem są najważniejsze. Podaję, jakie jest znaczenie danego pojęcia, co ono dla Ciebie oznacza w koszcie kredytu, czyli jak wpływa na to, ile będziesz musiał do banku oddać i po której stronie jest ryzyko. Po Twojej czy po stronie banku.

WIBOR6M

• Co to jest: stawka po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym na okres 6 miesięcy podana w ujęciu rocznym.
• Co to dla Ciebie znaczy: Jeśli masz kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem oparty o WIBOR6M oznacza to, że co 6 miesięcy będziesz otrzymywał z banku aktualizację oprocentowania oraz wysokości rat swojego kredytu hipotecznego. Jeśli WIBOR6M spadnie również spadną Twoje raty, jeśli wzrośnie to analogicznie wzrosną.
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty, czyli jest WIBORnie 🙂

WIBOR3M

• Co to jest: stawka po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym na okres 3 miesięcy podana w ujęciu rocznym.
• Co to dla Ciebie znaczy: Jeśli masz kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem oparty o WIBOR3M oznacza to, że co 3 miesiące będziesz otrzymywał z banku aktualizację oprocentowania oraz wysokości rat swojego kredytu hipotecznego. Jeśli WIBOR3M spadnie również spadną Twoje raty, jeśli wzrośnie to analogicznie wzrosną. Czyli ryzyko zmiennych stóp leży po Twojej stronie.
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty

Marża banku

• Co to jest: kwota, ile bank na Tobie zarobi.
• Co to dla Ciebie znaczy: Im mniejsza marża, tym mniej spłacisz, im większa, tym zapłacisz więcej. Marża jest zawsze dodawana do łącznego oprocentowania kredytów i jest częścią kwoty odsetkowej w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty

Oprocentowanie kredytu

• Co to jest: suma marży banku i stawki, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze.
• Co to dla Ciebie znaczy: Że zawsze musisz mieć na uwadze pełne oprocentowanie kredytu a nie tylko marżę banku.
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty. Nie daj się zwieść doradcom bankowym zatrudnionym w bankach. Powszechne jest, że dostaniesz informację o marży banku, np. 3 lub 5%. I fajnie, jeśli WIBOR jest na poziomie 0,5% - wtedy oprocentowanie będzie zbliżone do marży banku. Ale były czasy, kiedy WIBOR był 5%, wtedy już ten wskaźnik może być wyższy niż marża banku. Pytaj o całkowite oprocentowanie a nie jedynie o marżę.

Oprocentowanie zmienne

• Co to jest: Oprocentowanie zmienne jest to oprocentowanie, które może się zmieniać w czasie trwania lokaty lub kredytu. Najczęściej dotyczy produktów długoterminowych i reaguje dynamicznie na zmiany rynkowe. Zazwyczaj zależy od stawki WIBOR, do której naliczana jest stała marża banku.
• Co to dla Ciebie oznacza: Twoja rata kredytowa będzie rosła, kiedy wzrastać będą wskaźniki międzybankowe i malała, kiedy te wskaźniki będą malały, jak na przykład przy ostatnich obniżkach stopy oprocentowania ogłoszonych przez Radę Polityki Pieniężnej
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty i tylko Ty. UWAGA: w tym punkcie naprawdę odbywa się strzyżenie baranów. Bardzo często banki wpisują do umowy kredytu hipotecznego klauzulę, która ustala minimalną marże banku, np. na 3%. wtedy jeśli oprocentowanie łączne np. WIBOR+marża wyniesie łącznie 5% to zapłacisz 5%, ale jeśli oprocentowanie będzie tak jak dziś 0.1% to nie zapłacisz 0,1% a 3,1%. Bo bank zawsze dba o swój, a nie Twój interes.

RRSO czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania

• Co to jest: całkowity średnioroczny koszt kredytu uwzględniający oprócz oprocentowania wszystkie dodatkowe koszty takie jak m.in. ubezpieczenia, określona procentowo w ujęciu rocznym
• Co to dla Ciebie oznacza: oznacza to, że wierzyć możesz tylko w ten wskaźnik, bo banki mają obowiązek podawać go zgodnie ze wzorem i ustawą. Ten wskaźnik powstał, jako odpowiedź na zagmatwane przepisy, które przeciętnemu Kowalskiemu nie pozwalały przebić się przez gąszcz marketingowej reklamy produktów bankowych. Dzięki niemu możesz porównać kredyty i mieć pewność, że kupujesz racjonalnie.
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty. W umowie kredytu hipotecznego stosowane są różne zabiegi mające odwrócić Twoją czujność. Jeśli nie znajdziesz w niej RRSO - domagaj się jego podania. Dla banku to niewygodna sytuacja, bo umożliwia Ci porównanie. Nie ryzykuj - wymagaj.

Rata kapitałowa

• Co to jest: część miesięcznej raty kredytu która pomniejsza pozostały do spłaty pożyczony kapitał.
• Co to dla Ciebie oznacza: Rata kapitałowa jest stała dla kredytów z ratami malejącymi, zwiększa się co miesiąc w kredycie z ratami równymi. Przykład : kredyt hipoteczny w wysokości 500 000 zł. na okres 30 lat ze zmiennym oprocentowaniem 3% i ratami równymi : 1 rata kapitałowa 858,02 zł, 121 rata kapitałowa 1157,77 zł , 241 rata kapitałowa 1562,24 zł. Rata kapitałowa jest ściągana z kredytu jako ostatnia, najpierw idą raty odsetkowe. Jeśli się spóźnisz, bank wszystko zabierze na odsetki, bo wszak im większy kapitał tym więcej bank zarobi na odsetkach.
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty. 

Rata odsetkowa

• Co to jest: część miesięcznej raty kredytu stanowiąca zysk banku, zależna od aktualnego oprocentowania.
• Co to dla Ciebie oznacza: Zmniejsza się co miesiąc ponieważ co miesiąc odsetki są naliczane od coraz mniejszego zadłużenia. Przykład : kredyt hipoteczny w wysokości 500000 zł na okres 30 lat ze zmiennym oprocentowaniem 3% i ratami równymi : 1 rata odsetkowa 1250 zł (czyli 500000 * 3% / 12 – wzór w uproszczeniu ponieważ banki przeliczają w ujęciu dziennym), 121 rata odsetkowa 950,25 zł , 241 rata odsetkowa 549,67 zł.
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty. Jeśli się spóźnisz ze spłatą - wszystkie kolejne będą najpierw spłacały należne odsetki, a dopiero potem kapitał.

Prowizja za udzielenie kredytu

• Co to jest: jednorazowy koszt ponoszony przez kredytobiorcę za uruchomienie kredytu, może być doliczony do kapitału kredytu (jeśli współczynnik LTV na to pozwala)
• Co to dla Ciebie oznacza: Sprawdzaj w umowie kredytu hipotecznego wielkość prowizji. Może być ona bardzo duża i często jest sposobem na sprzedanie Ci "taniego" kredytu z wielką prowizją. Jest ona widoczna w całkowitej kwocie do spłacenia, ale łatwiej sprzedać kredyt z marżą 1% niż 2%/
• Po czyjej stronie jest ryzyko: Ty. Nie daj się nabrać na niskie wartości podawane procentowo. Ładnie wygląda 1,7% prowizji prawda? Ale jeśli jest to liczone od kwoty 500 000zł. to daje to 8 500zł. To już wygląda dużo gorzej niż 1,7%. I bank chętnie dorzuci Ci prowizję do kapitału do spłaty. Jeśli uważnie przeczytałęś(aś) co to jest rata kapitałowa to już wiesz dlaczego.

LTV (Loan to Value)

• Co to jest: określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (wartości nieruchomości). Im wyższy jest ten wskaźnik, tym mniejszy wkład własny wymagany jest przez bank.
• Co to dla Ciebie oznacza: Musisz mieć dla banku zabezpieczenie, które położysz na stole, aby przekonać bank, że w razie czego dobierając Ci to, co masz odzyska część wkładu a Ty będziesz odpowiednio mocno zdeterminowany by spłacać kredyt.

Podam Ci dwa przykłady obliczenia LTV.

Chcesz dostać kredyty na 500 000zł. - masz wkład własny 100 000zł.

Wartość domu, który chcesz kupić na rynku to około 750 000zł. Masz wkład własny 100 000zł. a cenę zakupu ustaliłeś ze sprzedającym na 600 000zł., czyli w transakcję wkładasz 500 000zł.  Teoretycznie LTV to 500 000 / 750 000 = 66,6%. Powinno wystarczyć.

Ale bank liczy po swojemu. Ocenia, że wartość domu, który kupujesz to nie 750 tys, ale jedynie 500 000zł. Wtedy LTV to 100% i ... musisz przedstawić dodatkowe zabezpieczenie.

Chcesz dostać kredyty na 500 000zł. - masz dodatkową nieruchomość wartą 250 000zł. i wkład własny 100 000zł.

Przyjmijmy, że bank oszacował wartość domu na 500 000zł. Wkład własny 100 000zł.. Dodatkowa nieruchomość, małe mieszkanie pod Krakowem wycenione według podobnych ogłoszeń na 250 000zł. Łączna kwota kredytu to 500 000zł.

LTV = (500 000 - 250 000zł.) / 500 000zł. = 250 000zł./500 000zł. = 50%. Chyba, że bank uzna, że Twoje małe mieszkanko jest warte połowę tego, co sądzisz.

• Po czyjej stronie jest ryzyko: całkowicie po Twojej stronie. Nie dość, że bank sam sobie ustala, jakie LTV jest potrzebne, to jeszcze według własnego widzimisię zgodzi się na Twoje propozycje albo nie i policzy to sobie po swojemu.

Umowa kredytu hipotecznego - podsumowanie

Jak widzisz przedstawiłem Ci powyżej najważniejsze definicja, które znajdziesz w umowie kredytu hipotecznego. Na co zwracać uwagę, aby nie dać się ogolić. Ale zawsze jest jakiś haczyk.

Tym haczykiem jest... powiązanie tego wszystkiego ze sobą i umiejętność odnalezienia haczyków pomiędzy tymi powiązaniami.

Banki nie są po to, żeby było Ci dobrze, ale po to, aby jak najwięcej zarobić. Więc stosują różne kombinacje. Klauzule niedozwolone, pokazanie niskiej marży, ale przy dużej prowizji, albo zerowej prowizji, ale gdzieś tam wetknięcie Ci dodatkowej karty kredytowej z koniecznością wydawania kilkuset złotych, albo założenie płatnego konta za dodatkowe 25zł. miesięcznie, albo też skrzętnie ukryta marża, która wzrośnie po 3 czy sześciu miesiącach, czy też dodatkowa opłata za wcześniejsza spłatę albo brak możliwości takiej spłaty w ogóle.

Teraz masz dwa wyjścia.

Pierwsze to przedzierać się przez gąszcz umów samodzielnie. Życzę Ci wtedy szczęścia i mam nadzieję, że ten artykuł pomógł.

Drugie to znaleźć zaufanego doradcę, który zadba o Ciebie a nie o swoją prowizję (choć o nią oczywiście też, bo jeśli ktoś Ci powie, że pracuje za darmo to jest oszustem). Mam nadzieję, że ten artykuł przekonał Cię, że jestem dobrym wyborem, aby zająć się Twoim kredytem hipotecznym spełnieniem marzeń o własnym mieszkaniu czy domu.

Nazywam się Artur Zych i chętnie Ci służę. Zadzwoń: 666 532 333 albo wyślij maila: artur@arturzych.pl